一般にマイホームの購入は人生で一番高い買い物です。
しかし人生は波乱万丈で、さまざまな理由によりマイホームを買い替えることもあります。
大きな買い物だからこそ、初回だけでなく買い替えの際もポイントを押さえておくことが重要です。
今回は不動産の買い替えにかかる税金の種類、そして特例の方法について解説します。
不動産の買い替えにかかる税金の種類とは？
これまでのマイホームを売却する際、譲渡所得税とよばれる税金が発生することがあります。
これは対象の不動産を購入したときよりも高い値段で売れた場合にその利益に対してかかる税金です。
譲渡所得は利益、すなわち所得としてみなされるため、所得税と住民税の課税対象になるという仕組みです。
なお、この譲渡所得税は売り払う不動産の所有期間が5年を超えているのかどうかという点でも税率が変わります。
5年以下の税率は39.63％、5年超であれば税率は20.315％です。
この譲渡所得税は分離課税であるため、会社員の方でも確定申告を行わなくてはなりません。
不動産の売却時にはほかにも印紙税・消費税・登録免許税などの税金がかかります。
印紙税は一般的に契約書1通につき発生し、消費税は仲介手数料や司法書士への手数料などに課税されます。
登録免許税は抵当権抹消の手続きに発生する税金です。
一方、不動産購入時には印紙税や消費税、登録免許税のほかに不動産取得税が課せられます。
不動産取得税とはその名の通り不動産を取得した際にかかる税金です。
購入時の登録免許税は購入者の所有権を新たに登記する際にかかります。
このように不動産の買い替え時にはさまざまな税金が発生しますが、一部のものに関しては特例を活用することで低く抑えることが可能です。
不動産の買い替え時に使える税金の特例とは？
不動産を買い替える際には「居住用財産の買い替え特例」を適用できることがあります。
この特例を利用することによって、新たに購入した住宅を売却する時まで譲渡所得税の支払いを延ばすことが可能です。
ただし、この特例を使うには条件があります。
●新しい不動産の購入価格のほうが高いこと
●売却する不動産の所有期間が10年超かつ居住期間が10年以上であること
●不動産を売却する前年・当年・翌年のいずれかの時期で買い替えをすること
●過去2年以内を含めて他の特例を受けていないこと
●国内の不動産で、売却代金が1億円以下であること
そのほかにもいくつか細かい条件があり、これらをすべて満たすことで初めて特例を利用することができます。
また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特例控除の特例」を活用することも税を抑える手段の一つとして挙げられます。
これはマイホームを売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる特例です。
なお、これらの特例は併用できないため、買い替え状況によってより良いほうを選択することが重要です。
